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내 집 마련의 시작은 자금조달계획서에서 시작된다고 해도 과언이 아닙니다.
특히 투기과열지구나 조정대상지역에서 주택을 구입할 경우, 단순한 계획서 제출을 넘어서 상세한 증빙서류까지 준비해야 하죠.
이번 글에서는 자금조달계획서를 어떻게 준비하고, 어떤 서류를 첨부해야 하며, 어떤 점을 주의해야 하는지까지 꼼꼼하게 안내해드릴게요.
1️⃣ 자금조달계획서란?
→ 주택을 구입할 자금의 출처를 소명하는 서류입니다.
정부는 투기 방지와 자금출처 불법행위 차단을 목적으로 이 제도를 운영 중입니다.
부동산 거래 시 ‘어떻게, 누구로부터, 어떤 방식으로 돈을 마련했는지’를 공개하라는 것이죠.
2️⃣ 제출 대상과 기준 정리
| 지역 유형 | 제출 기준 | 증빙서류 여부 |
|---|---|---|
| 투기과열지구 | 금액 무관 | 자금조달계획서 + 증빙서류 필수 |
| 조정대상지역 | 6억 원 이상 | 자금조달계획서 필수 / 조건에 따라 증빙 |
| 비규제지역 | 6억 원 이상 | 자금조달계획서만 제출 (증빙은 선택적) |
📝 주의: 규제지역에서 9억 원 이상 주택을 구입하면 편법 증여·차명거래 의심 대상이 될 수 있어 국세청의 정밀 분석 또는 소명 요청이 들어올 수 있습니다.
3️⃣ 자금조달계획서 항목별 구성
자금조달계획서는 크게 ① 자기 자금, ② 차입금 두 가지로 나뉘며, 각 항목에 따라 첨부할 서류가 다릅니다.
✅ 3-1. 자기 자금 항목별 증빙서류
| 항목 | 설명 | 준비할 서류 |
|---|---|---|
| 금융기관 예금 | 본인 통장 잔액 | 잔고증명서, 통장사본 |
| 주식/펀드 매각 | 투자상품 현금화 | 매매확인서, 거래내역서 |
| 증여금 | 부모, 친인척 등으로부터 받은 자금 | 증여세 신고서, 납부영수증 |
| 상속금 | 상속으로 받은 재산 | 상속세 신고서, 납세증명서 |
| 현금 보유분 | 장기간 모아둔 현금 등 | 소득금액증명원, 고액 인출내역서 |
| 부동산 처분대금 | 기존 부동산 매도금 | 매매계약서, 입금내역서 |
| 전세 보증금 반환 | 기존 임대주택 보증금 | 임대차계약서, 반환내역서 |
📌 팁: '현금 보유'나 '기타자금' 항목은 가장 의심이 큰 부분이므로 되도록이면 다른 항목으로 분산하거나, 관련 소득/거래 근거를 확실히 준비하세요.
✅ 3-2. 차입금 항목별 증빙서류
| 항목 | 설명 | 준비할 서류 |
|---|---|---|
| 금융기관 대출 | 은행, 보험사, 캐피탈 등에서 받은 대출 | 대출 신청서, 금융기관 대출확인서 |
| 임대 보증금 | 새로 들이는 세입자의 보증금 | 임대차계약서, 입금 확인서 |
| 가족 등 특수관계인 차용 | 부모, 형제 등에게 빌린 경우 | 금전소비대차계약서, 이체내역서, 이자지급내역 |
🔐 핵심 포인트: 가족에게 빌렸다면 정식 계약서, 이자지급, 계좌이체 내역이 꼭 필요합니다.
무이자 차용도 연 1천만 원 이자 상당액까지는 증여세 대상에서 제외됩니다 (약 2억 1,700만 원까지 무이자 차용 가능).
4️⃣ 실전 준비 팁: 꼭 기억하세요!
💡 TIP 1. ‘증빙서류’는 잔금일 기준으로 미리 준비
-
잔금일 전까지 자금의 흐름이 준비되어 있어야 합니다.
-
현금/차용/대출 자금 모두 이체 증빙이 필요합니다.
💡 TIP 2. 가족 간 거래는 ‘정상 거래’임을 입증해야
-
금전소비대차 계약서 + 이자 송금 내역 + 공증 또는 전자계약까지 준비하면 완벽.
-
국세청 고시 이자율(2025년 기준 연 4.6%) 기준으로 계산하세요.
💡 TIP 3. 통장 잔고는 ‘일시 잔액’ 아닌 ‘흐름’을 보는 추세
-
단 하루만 고액 잔고를 만들어 넣었다면 위험할 수 있어요.
-
입출금 흐름을 꾸준히 기록해두는 것이 중요합니다.
5️⃣ 국세청의 소명 요청 시 대응 방법
자금조달계획서 제출 후, 국세청이 다음과 같은 경우 소명 요청을 할 수 있습니다.
-
제출 서류가 불충분하거나
-
불법 증여, 편법 거래로 의심되거나
-
특수 관계인 자금이 많을 경우
📝 대응 전략
-
소명 통보서 수령 → 기한 내 서류 재제출
-
소득원, 계좌 이체내역, 계약서류 등을 정리
-
필요 시 세무사 상담을 통한 대응 전략 수립
6️⃣ 자금조달계획서, 이렇게 작성하세요 (작성 순서)
-
기본 정보 입력: 이름, 주소, 취득 부동산 정보
-
자기 자금 기입: 보유 현금, 주식, 증여금 등
-
차입금 기입: 대출, 가족 차용, 임대 보증금 등
-
증빙서류 첨부: 각 항목별 해당 서류 반드시 준비
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제출 방법:
-
부동산 거래 신고 시 온라인 입력 (부동산거래관리시스템)
-
필요시 시군구청 방문 제출
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✍️ 작성은 중개사무소에서 도와주기도 하나, 서류 준비는 매수자가 책임져야 하므로 직접 꼼꼼히 체크하세요.
7️⃣ 활용 가능한 사이트 2곳 추천
① 부동산거래관리시스템
-
자금조달계획서 온라인 제출 가능
-
각 지역별 제출 기준 확인 가능
② 국세청 홈택스
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증여세 신고 내역 확인
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소득금액증명원, 납세증명서 발급 가능
✅ 마무리 요약
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자금조달계획서란? 주택 구입 자금의 출처를 증명하는 서류
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제출 대상은? 투기과열지구 및 6억 원 이상 주택 거래자
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중요한 포인트는? 항목별 정확한 증빙서류 준비
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주의할 점은? 가족 간 거래일수록 이자, 계약서, 이체내역 꼼꼼히 준비
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국세청 소명 요청도 대비할 것
🏠 내 집 마련이 더 이상 불안하지 않도록!
자금조달계획서를 제대로 이해하고 철저히 준비하세요.
증빙은 투명할수록 유리하며, 미리미리 준비할수록 걱정이 줄어듭니다. 😊
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