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전월세 계약 만기가 다가오면 누구나 한 번쯤 걱정하게 되는 것이 있습니다.
바로 ‘묵시적 갱신’입니다.
“나는 나간다고 말했는데 집주인이 갱신됐다고 우기면 어떡하지?”
“묵시적 갱신이 되면 중간에 해지도 못하는 건가요?”
이 글에서는 묵시적 갱신의 개념, 해지 가능 여부, 주의해야 할 조건과 대응 방법까지
하나씩 정리해드립니다.
1. 묵시적 갱신이란?
묵시적 갱신이란, 계약 종료 시점에
임대인과 임차인 모두 별도의 의사 표시 없이
그대로 기존 계약 조건이 자동으로 연장되는 것을 말합니다.
✅ 핵심 요건
-
기존 계약이 종료되었지만,
-
계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지
-
임대인과 임차인 모두 갱신 거절이나 변경 요구를 하지 않은 경우
이 조건이 충족되면, 기존 조건 그대로 2년간 자동 연장됩니다.
2. 묵시적 갱신, 무조건 갱신되는 건 아닙니다
묵시적 갱신은 말 그대로 서로 아무 말 없을 때만 성립됩니다.
한쪽이라도 갱신을 거부하거나 변경 조건을 제시했다면
자동 연장되지 않고, 새로운 계약 협의가 필요해집니다.
📌 문자, 이메일, 카톡 등 증거가 남는 방식으로 거절 의사 통지하는 것이 안전합니다.
3. 묵시적 갱신 된 계약, 해지 가능할까?
많은 분들이 궁금해하는 핵심입니다.
묵시적 갱신은 해지할 수 있습니다. 단, 조건이 있습니다.
✅ 임차인의 경우
묵시적 갱신 후 언제든지 해지 통보 가능하며,
통보일로부터 3개월 후 계약 종료됩니다.
예)
2025년 9월 1일 해지 통보 → 2025년 12월 1일 계약 종료
※ 이 기간 동안 임차인은 임대료 납부 의무가 있습니다.
✅ 임대인의 경우
묵시적 갱신 후에는 중도 해지 불가입니다.
단, 아래와 같은 중대한 사유가 있을 경우에만 해지 가능합니다.
4. 묵시적 갱신 중 해지가 가능한 조건들 (임대인 기준)
임대인이 계약을 해지하거나 갱신 거절할 수 있는 사유는 다음과 같습니다:
🔹 임차인의 귀책 사유
-
임대료 2기 이상 연체
(예: 월세 100만 원 × 2 = 총 200만 원 이상 미납) -
무단 전대 (다른 사람에게 허락 없이 세 놓음)
-
주택 파손 또는 무단 개조
-
허위 사실로 계약 체결
-
불법행위나 계약 위반
-
임대차 유지가 어려운 중대한 사정 발생
-
집이 전부 또는 일부 멸실된 경우
🔹 임대인의 직접 거주 사유
-
임대인 또는 직계존비속이 직접 거주 예정일 경우
→ 갱신 요구를 거절할 수 있음
5. 계약갱신요구권과 묵시적 갱신의 차이
헷갈리기 쉬운 개념이 바로 계약갱신요구권입니다.
이 둘은 완전히 다른 제도입니다.
| 항목 | 계약갱신요구권 | 묵시적 갱신 |
|---|---|---|
| 행사 주체 | 임차인 | 자동 성립 (양측 무반응) |
| 행사 시기 | 계약 만기 6~2개월 전 | 계약 만료 시점 |
| 기간 연장 | 2년 추가 보장 | 2년 자동 연장 |
| 중도 해지 | 불가 | 임차인은 가능 (3개월 전 통보) |
✅ 묵시적 갱신이 된 후에도 임차인은 계약갱신요구권을 추가로 행사할 수 있습니다. (1회에 한해)
6. 묵시적 갱신 피하려면 꼭 해야 할 것
묵시적 갱신을 원하지 않는다면,
반드시 ‘의사 표시’를 해야 합니다.
🔔 예시: 임차인의 퇴거 통보
-
계약 만기 2개월 전까지 “퇴거 예정”이라는 의사를 통지
-
문자, 카카오톡, 이메일 등 기록이 남는 방식으로 진행
-
필요시 내용증명까지 발송
→ 이 조치만 해두면, 묵시적 갱신은 성립하지 않습니다.
7. 해지 후 보증금은 언제 돌려받나?
임차인이 묵시적 갱신 상태에서 해지를 통보했다면
3개월 이후에 계약이 종료되고,
그 시점에 임대인은 보증금을 반환할 의무가 생깁니다.
단, 임차인도 해당 기간까지는 임대료를 정상 납부해야 하며,
주택 상태를 손상 없이 반환해야 합니다.
📌 분쟁을 피하려면 계약 종료 시점에 인도 날짜와 정산 시점을 서면으로 남겨두세요.
8. 꼭 알아야 할 공식 사이트
묵시적 갱신이나 임대차 계약 관련 문제는
공인된 정보를 참고하고 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.
| 사이트 | 주소 | 활용 내용 |
|---|---|---|
| 정부24 | https://www.gov.kr | 계약갱신요구권, 임대차 3법 정보 |
| 한국부동산원 | https://www.r-one.co.kr | 전세/월세 실거래가, 분쟁조정 정보 |
| 대한법률구조공단 | https://www.klac.or.kr | 무료 법률상담 및 분쟁 해결 지원 |
9. 실전 Q&A
Q. 임대차 계약이 자동 갱신됐는데 이사 가고 싶어요. 지금이라도 해지 가능할까요?
A. 네, 임차인은 언제든 해지 통보 가능하며, 통보 후 3개월 지나면 종료됩니다.
Q. 집주인이 묵시적 갱신을 주장하는데, 문자로 퇴거 의사를 보냈거든요. 인정되나요?
A. 네, 기록이 남는 방식으로 통보했다면 유효하며 묵시적 갱신이 성립되지 않습니다.
Q. 계약갱신요구권과 묵시적 갱신 중복으로 사용 가능한가요?
A. 네, 묵시적 갱신 후에도 계약갱신요구권 1회 행사 가능합니다.
✅ 정리하며
묵시적 갱신은 생각보다 많은 분들이 무심코 넘어가는 요소입니다.
그러나 한번 성립되면 임대인/임차인 모두에게 법적 책임이 따르기 때문에
꼼꼼한 체크와 기록이 필수입니다.
🔑 기억할 3가지
-
계약 만기 2개월 전까지 통보 필수
-
문서 또는 메시지로 증거 남기기
-
임차인은 중도 해지 가능 / 임대인은 불가
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